Remplir le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles
Si vous gagnez des revenus en louant des biens immobiliers ou d'autres biens réels, vous devez nous fournir un état des revenus et des dépenses. Sur votre état des revenus et dépenses, vous devez déclarer le revenu de location que vous avez gagné selon l'année civile, c'est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre.
Le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles vous aide à calculer vos revenus et vos dépenses de location aux fins de l'impôt. Même si nous acceptons d'autres types d'états financiers, nous vous encourageons à utiliser le formulaire T776.
Remplissez les parties appropriées du formulaire pour calculer votre revenu ou votre perte de location ainsi que votre déduction pour amortissement (DPA).
Pour en savoir plus sur la façon de remplir le formulaire T776, allez au guide T4036, Revenus de location.
Sur cette page
Partie 1 – Identification
Remplissez cette partie pour indiquer vos renseignements personnels et vos locations de biens immobiliers. Inscrivez votre nom et votre numéro d'assurance sociale (NAS).
Exercice
Dans la partie « du », inscrivez l'année, le mois et le jour où vous avez commencé à louer votre bien s'il s'agit de votre première année d'activité. Autrement, inscrivez le 1er janvier de l'année courante.
Dans la partie « au », vous n'avez qu'à inscrire l'année courante puisque la fin de l'exercice pour tous les biens de location est le 31 décembre.
Était-ce votre dernière année d'activité?
Cochez oui, s'il s'agit de votre dernière année d'activité.
Numéro d'inscription de l'abri fiscal
Si vous avez un abri fiscal, indiquez le numéro d'inscription de l’abri fiscal (numéro de 6 chiffres se trouvant sur votre feuillet T5013) à la ligne désignée.
Qu'est-ce qu'un abri fiscal inclut?
Nous considérons comme un abri fiscal un bien que vous avez acquis d'un vendeur ou d'un promoteur qui vous a informé que le bien pourrait donner droit à des crédits d'impôt fédéral ou à une combinaison de crédits d'impôt fédéral, de pertes et de montants déductibles, égaux ou supérieurs au coût net de l'acheteur dans les quatre années suivant l'acquisition du bien.
Le total des crédits d'impôt fédéral et des pertes ou autres montants déductibles serait alors égal ou supérieur au coût de votre part dans le bien, après déduction des avantages prescrits.
Vous devez donc déduire du coût de votre part dans le bien les avantages visés par règlement que vous pourriez recevoir à titre d'acheteur ou que toute personne avec laquelle vous avez un lien de dépendance pourrait recevoir. Les avantages visés par règlement sont, entre autres, les crédits d'impôt provincial ou territorial, les remboursements garantis, les obligations conditionnelles, les dettes à recours limité et les droits d'échange ou de conversion.
Pour demander des déductions ou des pertes pour des abris fiscaux, vous devez joindre à votre déclaration de revenus et de prestations le feuillet T5003, État des renseignements sur un abri fiscal, et le feuillet T5013, s'il y a lieu. Joignez-y aussi un formulaire T5004, Demande des pertes et des déductions rattachées à un abri fiscal, rempli et assurez-vous que votre numéro d'inscription d'abri fiscal y figure.
Numéro d'entreprise de la société de personnes
Si vous êtes un associé d'une société de personnes, inscrivez votre quote-part de la société de personnes et votre numéro d'entreprise de la société de personnes. Pour en savoir plus sur les sociétés de personnes, allez au folio de l'impôt sur le revenu S4-F16-C1, Qu'est-ce qu'une société de personnes?
Nom et adresse de la personne ou de l'entreprise qui remplit ce formulaire
Si quelqu'un d'autre que vous a rempli le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles, écrivez le nom et l'adresse de la personne ou de l'entreprise.
Numéro d'entreprise ou numéro de compte
Inscrivez votre numéro de compte RZ de 15 caractères si vous en avez un.
Remarque
Si vous êtes un associé d'une société de personnes, inscrivez votre numéro de compte RZ ou numéro d'entreprise de 15 caractères.
Partie 2 – Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés
Remplissez cette partie si vous êtes un copropriétaire ou associé d'une société de personnes.
Partie 3 – Revenus
Le loyer peut vous être payé de l'une des façons suivantes :
- en argent comptant ou par chèque;
- en nature (biens ou marchandises au lieu d'argent);
- en services.
Sur le formulaire T776, inscrivez les adresses de vos immeubles locatifs et le nombre de logements loués, y compris toutes vos locations à court terme.
Déclarez le revenu de location dans la partie « Revenus » du formulaire T776 dans l'ordre suivant :
Ligne 8141 – Loyers bruts pour tous les logements
Lorsque le locataire vous paie en argent ou par chèque, inscrivez le total des loyers gagnés dans l'année à la ligne 8141.
Ligne 8230 – Autres revenus
Si le locataire vous paie en nature ou en vous offrant des services, inscrivez la juste valeur marchande du paiement à la ligne 8230.
Inscrivez sur cette ligne le total de vos revenus de toutes provenances. Voici quelques exemples de revenus à déclarer à cette ligne :
- primes et autres montants se rapportant à un bail – Vous pourriez recevoir un montant dans l'un ou l'autre des cas suivants :
- vous accordez ou prolongez un bail ou un sous-bail;
- vous autorisez une sous-location;
- vous annulez un bail ou un sous-bail.
- location d'un terrain agricole (métayage) – Lorsque vous louez un terrain agricole, vous pouvez recevoir le loyer en argent ou encore obtenir une partie de la récolte. Inscrivez les paiements en argent dans la colonne « Loyers bruts pour tous les logements » et inscrivez la juste valeur marchande de la partie de la récolte que vous obtenez comme « Autres revenus » à la ligne 8230.
Exemple – Autres revenus
Stéphane loue un appartement dans un immeuble. Comme Stéphane possède un chasse-neige, Michel, le propriétaire, lui propose de déneiger le stationnement de l'immeuble. En échange, Michel diminuera le loyer mensuel de Stéphane d'une somme équivalant au coût du déneigement.
Michel devra inclure dans son revenu de location la juste valeur marchande des services reçus à la ligne 8230, « Autres revenus », et le loyer qu'il demande à Stéphane dans la colonne « Loyers bruts pour tous les logements », à la ligne 8141. Il pourra également déduire comme dépense la partie de la juste valeur marchande des services rendus par Stéphane qui se rapporte au revenu de location.
Ligne 8299 – Revenus de location bruts
Vos revenus de location bruts correspondent au total des « Loyers bruts pour tous les logements » indiqués sur le formulaire T776. Inscrivez ce total à la ligne 12599 de votre déclaration de revenus et de prestations.
Si vous êtes le copropriétaire de biens de location ou un associé d'une société de personnes et que vous ne recevez pas de feuillet T5013, État des revenus d'une société de personnes, inscrivez le total des revenus bruts tirés du bien de location à la ligne 12599 de votre déclaration de revenus. Ne répartissez pas le revenu brut selon votre part des biens.
Partie 4 – Dépenses
Dépenses de location
Vous pouvez déduire toutes les dépenses raisonnables que vous faites pour gagner un revenu de location. Pour obtenir des renseignements sur les dépenses de location que vous pouvez ou ne pouvez pas déduire, allez à Dépenses de location que vous pouvez déduire.
Ligne 9949 – Total de la partie personnelle
Lorsque vous louez une partie de l'immeuble dans lequel vous habitez, vous pouvez déduire seulement les dépenses qui se rapportent à l'espace loué. Répartissez les dépenses que vous avez faites pour l'ensemble de l'immeuble entre les dépenses pour la partie louée et les dépenses pour l'utilisation personnelle de l'immeuble.
Vous pouvez utiliser la superficie louée en mètres carrés ou le nombre de pièces louées dans l'immeuble pour répartir vos dépenses.
Par exemple, lorsque vous louez 4 pièces dans votre maison de 10 pièces, vous pouvez déduire :
- 100 % des dépenses qui se rapportent seulement aux pièces louées, comme les réparations et l'entretien de ces pièces; plus
- 40 % (4 pièces sur 10) des dépenses qui se rapportent à l'ensemble de l'immeuble, comme les impôts et les assurances.
Si vous avez des pensionnaires ou des colocataires, vous pouvez déduire toutes les dépenses qui se rapportent entièrement aux pièces louées de votre maison.
De plus, vous pouvez déduire une partie des dépenses qui se rapportent aux pièces non louées que vous et vos pensionnaires ou colocataires utilisez en commun. Vous pouvez vous servir de facteurs comme le droit d'accès aux pièces ou le nombre de personnes qui les partagent pour calculer les dépenses permises. Les dépenses peuvent aussi être établies à partir du pourcentage de temps que les pensionnaires ou colocataires passent dans les pièces non louées de la maison (par exemple, la cuisine et la salle de séjour).
Remplissez la partie 4, « Dépenses », du formulaire T776, comme suit :
- inscrivez le plein montant de chaque dépense dans la section « Dépenses totales »;
- inscrivez la partie de chaque dépense qui était à des fins personnelles sous « Partie personnelle des dépenses totales »;
- additionnez les montants dans chaque colonne et inscrivez le total des « Dépenses totales », au montant A et le total de la « Partie personnelle des dépenses totales » à la ligne 9949;
Si vous êtes copropriétaire ou associé d'une société de personnes, indiquez la partie personnelle des dépenses pour tous les copropriétaires ou les associés.
Remarque
Vous ne pouvez pas déduire ces dépenses si vous louez le bien sans avoir un espoir raisonnable de profit.
Pour en savoir plus sur la location d'une partie de votre résidence personnelle, allez à Changement d'utilisation.
Exemple – Partie personnelle des dépenses totales
Fernand loue 3 des 12 pièces de sa maison. Il ne sait pas comment répartir les dépenses qu'il a faites pour la maison. Ses dépenses comprennent les impôts fonciers, l'électricité, l'assurance et le coût des annonces qu'il a fait paraître dans le journal local pour trouver de nouveaux locataires.
Fernand peut déduire la partie des dépenses qui se rapporte à la partie de la maison qu'il a louée durant l'année d'imposition courante. Comme il a loué 3 des 12 pièces, il peut déduire de son revenu de location 25 % des impôts fonciers, des frais d'électricité et des primes d'assurance qu'il a payés pour toute la maison. Fernand peut également déduire le plein montant des annonces, puisque cette dépense se rapporte uniquement à la partie louée de sa maison.
Lorsque Fernand remplit son formulaire T776, il inscrit le montant total de chacune de ces dépenses dans la colonne « Dépenses totales ». Il inscrit ensuite sa partie personnelle des dépenses, c'est-à-dire 75 % des impôts fonciers, des frais d'électricité et des primes d'assurance, dans la colonne « Partie personnelle des dépenses totales ». Fernand n'a toutefois pas à inscrire de montant dans cette colonne pour les annonces.
Il peut aussi demander une déduction pour amortissement (DPA) pour la partie louée de sa maison si cette déduction ne contribue pas à créer ni à augmenter une perte de location, et qu'il ne désigne pas l'immeuble comme étant sa résidence principale.
Ligne 9365 – Total de la partie liée aux locations à court terme
Si vous tirez un revenu de locations à court terme, vous pouvez déduire les dépenses liées à vos locations à court terme à moins que ces dépenses ne soient un montant non conforme.
Pour calculer la partie des dépenses que vous ne pouvez pas déduire de votre revenu, remplissez la partie 4, « Dépenses », du formulaire T776 comme suit :
- inscrivez la partie de chaque dépense liée aux biens résidentiels qui étaient des locations à court terme à tout moment au cours de l'année sous « Partie des dépenses totales liée aux locations à court terme »;
- additionnez les montants de cette colonne et inscrivez le résultat à la ligne 9365;
- remplissez le tableau A, « Montant non conforme des dépenses lié aux locations à court terme », sur le formulaire T776;
- inscrivez le montant B du tableau A à la ligne 9366, « Montant non conforme lié aux locations à court terme ».
Exemple – Partie des dépenses totales liée aux locations à court terme
En 2025, Maxime avait trois locations à court terme :
- le logement 1, qu'il a loué pendant une période de 60 jours, puis une autre période de 24 jours, soit un total de 84 jours durant l'année d'imposition;
- le logement 2, qu'il a loué pendant un total de 35 jours durant l'année d'imposition;
- le logement 3, qu'il a loué pendant un total de 14 jours durant l'année d'imposition.
Le logement 2 est l'un des deux logements dans un bien résidentiel. L'autre logement de ce bien résidentiel est une location à long terme et est donc exclu du tableau A. Le logement 1 et le logement 3 sont tous les deux un bien résidentiel composé d'un seul logement chacun.
Maxime a enregistré le logement 1 auprès de la province ou de la municipalité pour pouvoir le louer seulement à mi-chemin durant la première période, qui a duré 60 jours. Il n'a pas enregistré le logement 2 comme location à court terme auprès de la province ou de la municipalité. Il a enregistré le logement 3 dès le début de la période de location.
Maxime estime que le logement 1 était une location à court terme non conforme pendant 30 jours, que le logement 2 était une location à court terme non conforme pendant toute la période de location et que le logement 3 était une location à court terme conforme pendant toute la période de location.
Les dépenses totales liées aux locations à court terme que Maxime inscrit à la ligne 9365 sont de 4 300 $.
Pour calculer son montant non conforme de dépenses, Maxime divise la partie des dépenses qui est liée aux locations à court terme, soit 4 300 $, entre chacune de ses locations à court terme et inscrit ce qui suit dans le tableau A :
1 Adresse du bien locatif |
2 Numéro du logement |
3 Partie correspondante du total de la ligne 9365 à la partie 4
|
4 Nombre de jours pendant lesquels le bien résidentiel était une location à court terme non conforme |
5 Nombre de jours pendant lesquels le bien résidentiel était une location à court terme |
6 Montant non conforme |
|---|---|---|---|---|---|
| Adresse du logement 1 | 2 100 | 30 | 84 | 750 | |
| Adresse du logement 2 | 1 | 1 500 | 35 | 35 | 1 500 |
| Adresse du logement 3 | 700 | 0 | 14 | 0 |
Pour calculer le montant non conforme à la colonne 6, Maxime multiplie le montant de la colonne 3 par le montant de la colonne 4, puis divise le résultat par le montant de la colonne 5.
Maxime additionne ensuite les montants de la colonne 6 et inscrit le total, soit 2 250 $, à la ligne 9366, « Montant non conforme lié aux locations à court terme », dans la partie 4 du formulaire T776.
Ligne 9366 – Montant non conforme lié aux locations à court terme
Vous ne pouvez pas déduire le montant non conforme de dépenses lié à vos locations à court terme non conformes. Remplissez le tableau A, « Montant non conforme des dépenses lié aux locations à court terme », du formulaire T776. Ce tableau vous aidera à calculer votre montant non conforme de dépenses. Pour voir un exemple sur la façon de remplir le tableau A, lisez Ligne 9365 ci-dessus.
Ligne 9367 – Montant non conforme de la déduction pour amortissement (DPA) lié aux locations à court terme
Vous ne pouvez pas déduire le montant non conforme de la DPA lié à vos locations à court terme non conformes. Remplissez le tableau B, « Montant non conforme de la DPA lié aux locations à court terme », du formulaire T776. Ce tableau vous aidera à calculer votre montant non conforme de la DPA.
Ligne 9369 – Revenu net (perte nette) avant rajustements
Inscrivez sur cette ligne le résultat du revenu de location brut moins le total des dépenses déductibles (ligne 8299 moins montant 1) du formulaire T776.
Ce montant est le revenu de location net de tous les copropriétaires ou associés. Il ne doit pas tenir compte de la DPA pour bien de location.
Si vous êtes un copropriétaire, indiquez au montant 2 votre quote-part du montant de la ligne 9369 du formulaire T776. Ce montant est fondé sur la fraction du bien de location que vous possédez.
Si vous êtes copropriétaire ou associé, vous devez aussi remplir la Partie 2 – Renseignements sur les autres copropriétaires ou associés du formulaire T776.
Ligne 9945 – Autres dépenses du copropriétaire
Inscrivez sur cette ligne les dépenses déductibles que vous avez engagées en tant que copropriétaire et que vous n'avez pas déduites ailleurs sur le formulaire T776.
Ligne 9947 – Récupération de la déduction pour amortissement
Vous pouvez récupérer la déduction pour amortissement (DPA) lorsque le produit de disposition réalisé lors de la vente d'un bien de location amortissable est plus élevé que le total des deux montants suivants :
- la valeur de la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) de la catégorie au début de l'année;
- le coût en capital des acquisitions durant l'année.
Si vous avez une récupération d'amortissement (le montant de la colonne 7 – FNACC après les acquisitions et dispositions de la section A est négatif), inscrivez le montant sur cette ligne.
Si vous êtes copropriétaire, inscrivez votre quote-part du montant de la récupération.
Ligne 9948 – Perte finale
Il y a une perte finale lorsque vous avez un montant positif à la colonne 7 – FNACC après les acquisitions et dispositions de la section A et que vous n'avez plus aucun bien dans cette catégorie. Plus précisément, vous pouvez avoir une perte finale lorsque, à la fin d'un exercice, il n'y a plus de biens dans cette catégorie, mais qu'il reste un montant pour lequel vous n'avez pas demandé de déduction pour amortissement (DPA).
Vous pouvez habituellement déduire cette perte finale de vos revenus de location dans l'année où vous disposez du bien. Si votre perte finale est plus élevée que vos revenus de location, vous pouvez créer une perte de location.
Si vous déterminez que vous avez une perte finale, inscrivez-la sur cette ligne.
Si vous êtes copropriétaire, inscrivez votre quote-part du montant.
Ligne 9936 – Total de la DPA pour l'année
Inscrivez le montant total de votre demande de déduction pour amortissement (DPA) pour l'année que vous avez calculé à la section A du formulaire T776.
Si vous êtes un associé d'une société de personnes, qui n'est pas tenue d'émettre un feuillet T5013 SUM, Sommaire des revenus d'une société de personnes, inscrivez la DPA telle qu'elle apparaît dans les états financiers que vous avez reçus de la société de personnes.
N'inscrivez pas le montant de la ligne 9936 si vous êtes un associé d'une société de personnes qui doit produire un formulaire T5013 Sommaire, Déclaration de renseignements des sociétés de personnes. La DPA que vous pouvez demander est déjà incluse à la case 110 du feuillet T5013.
Revenu net (perte nette)
Inscrivez votre revenu net (la perte nette) au montant 6 après avoir soustrait la déduction pour amortissement (DPA) à la ligne 9936 – Déduction pour amortissement.
Ligne 9974 – Remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés reçu dans l'année
Si vous avez reçu un remboursement de la TPS/TVH à l'intention des associés, incluez le montant du remboursement lié aux dépenses admissibles autres que la DPA à la ligne 9974 de votre formulaire T776, pour l'année où vous recevez le remboursement.
Ligne 9943 – Autres dépenses de l'associé
Inscrivez les dépenses déductibles que vous avez engagées en tant qu'associé d'une société de personnes et que vous n'avez pas déduites ailleurs sur le formulaire T776.
Ligne 9946 – Revenu net (perte nette)
Il s'agit du montant de votre revenu net ou de votre perte nette pour l'année d'imposition. Inscrivez à la ligne 12600 de votre déclaration de revenus le montant de la ligne 9946. Si vous avez une perte, inscrivez le montant entre parenthèses.
Section A – Calcul de la déduction pour amortissement (DPA)
Pour vous aider à remplir la section A, allez à Comment remplir les tableaux de la déduction pour amortissement (DPA).
Si vous avez acquis un bien ou de l'équipement durant l'exercice ou que vous en avez disposé, vous devez, selon le cas, remplir la section B, la section C, la section D, la section E ou la section F avant de remplir la section A.
Si vous voulez demander la DPA selon les règles de passation en charges immédiate et que vous faites partie d'un groupe de personne ou société de personnes admissible associées, remplissez la section G avant de remplir la section A pour calculer le plafond de PCI qui vous est attribué.
Si vous avez utilisé des biens amortissables pour une location à court terme et pour lesquels vous demandez une DPA, remplissez le tableau B avant de remplir la section A.
Formulaires et publications
- Formulaire RC1, Demande d'un numéro d'entreprise et inscription à certains comptes de programme
- Formulaire T5004, Demande des pertes et des déductions rattachées à un abri fiscal
- Feuillet T5003, État des renseignements sur un abri fiscal
- Circulaire d'information IC89-4, Déclarations de renseignements sur les abris fiscaux
- Obtenir une trousse d'impôt T1
- Folio de l'impôt sur le revenu S3-F4-C1, Exposé général sur la déduction pour amortissement